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特別養護老人ホーム

特別養護老人ホームに適した土地とは?

 

 

 市街化調整区域でも建築可能? 

 

市区町村では原則市街化区域の土地が好ましい、ということで公募されることが多いですが、現実には他の建築物を建てられるところで広大な土地を入手して事業をするのは収支があわず、多くの場合調整区域で建設されていると思います。土地は必ずしも所有してなくとも長期の賃貸という形でも可能とされる場合が多いです。

 

原則として市街化調整区域での建築は不可ですが、社会福祉法人による公益的建築物である特別養護老人ホーム、保育園などは例外的に建築が認められています。とはいっても、一般に道路幅員・接道6m以上(緩和される場合もあるようですが原則。自治体の条例等で差異有り)、給排水(本下水が無くても、少なくとも排水溝は必要)といったインフラは必要になります。

 

一般には調整区域では農道的な道が多く、市街化区域のようには道路もインフラも整備されていません。

しかし調整区域なのに道路もインフラも整備されている土地もあります。


例えば市街化区域に隣接する市街化調整区域です。市街化区域のために整備されている道路・インフラですが、道の反対側が調整区域だとすれば、それらは使わせていただくことが可能です。

 

 「特別養護老人ホーム」に適した土地 
  • 市街化調整区域で市街化区域に隣接
  • 幅員6m以上の道路に6m以上接道
  • 概ね3000u以上の土地

広域型特別養護老人ホームの建築計画について

 

 

 建物の高さは? 

 

特別養護老人ホーム(行政の方は特養と呼ぶことが多い。なぜか建設業の方は特老と呼ぶ人が多いですね)を運営される方に建物の高さについての意見を伺うと、なるべくなら低層(2階〜3階建て)にされた方がお世話は効率的にできるそうです。上下階の移動は大変だし目が届きにくいということでしょう。

 

本当は平屋がもっとも運営しやすいのかもしれませんが、(併設施設有無にもよりますが)全体の延べ面積で4000u弱くらいは必要になるので、もし建ぺい率60%MAX(調整だと50%MAXも多い)でも6500〜7000uくらいの土地が必要となってしまう為、首都圏での確保は困難と思われます。

 

また先に述べましたように特養は市街化調整区域内に計画されることが多く、第一種低層住居専用地域並みの規制をかけるなど、2階もしくは3階までしか建てられないところも多いです。

 

 部屋のタイプは? 

 

部屋タイプは、10年ちょっと前からは個室ユニットが主流となっていましたが、 最近は多床室も見直され、弊社のある千葉県では6:4〜4:6などと多床室混合を指定して公募する自治体もあります。

 

ユニット型の場合は「8から12名程度で1ユニットとする」といった方針がありますが、広域型の場合100名で公募されることが多く「10名×10ユニットとする」ところが多いようです。 多床室混合の場合は「10名×6ユニット」+「(多床室4名室×2+2名室)×4ブロック」などが考えられます。 それぞれの個室にもリビングにも採光窓が必要になりますので建物はコの字型が連続したような形や中庭が点在するような形になります。

 

ユニット型の場合、自治体にもよりますが、

  • 1ユニットにトイレ3箇所以上
  • 「リビング」まで3室以上離してはいけない
  • ユニット間での行き来は不可

など、認可上守らなければならないルールもあります。

 

また建築基準法以上の内装制限、換気条件を設けるなど、確認申請でOKであっても認可条件のほうが厳しい基準もあるので留意が必要です。

 

 建物構造は? 

 

構造的には従来RC(鉄筋コンクリート)造ラーメン構造が多かったですが、昨今の建築費高騰もあり、S(鉄骨)造ラーメン構造での計画も増えています。 上下階の壁位置が近似している場合、耐火ツーバイフォーなども検討の対象になっています。壁で支えるため自由度は少なく、大きな開口もとれないですが、建築単価はだいぶ有利になり、かつ重量が軽くなるので、杭でなく柱状地盤改良を採用できるとか、基礎を小さくできるなどで確実にコストは落ちます。

 特別養護老人ホームに必要な資金と募集時期

 

特別養護老人ホーム100名対象では、土地の状況・併設施設・その他さまざまな条件によりますが、延べ面積が4000〜5000uくらいになります。

 

 必要な費用は? 

 

費用としては、建設費・備品費・運転資金・設計監理費・調査費等が必要になります。

資金としては、都道府県補助金、福祉医療機構融資金、民間金融機関の協調融資があります。

くわしくはお問い合わせください。

 

当社では、関東圏であれば申請・融資で必要なプラン作成のほか、

  • 県(都)担当課への補助金申請を含む 申請書類全般作成
  • 福祉医療機構の融資手続きのお手伝い
  • 社会福祉法人の新設手続き

等のお手伝いも可能です。

 

 いつ募集されるのか? 

 

市区町村ごとに、社会福祉施設建設等は3年ごとに計画を立て、これにしたがって募集をかけることが一般的です。

ストレートに市区町村の担当窓口に相談すればおおむねの時期は回答いただけると思います。

対象地域がきまっている場合、当社のほうからおたずねすることもできます。

 

よく「どうなんだろう?」と知っていそうな人、建設会社やコンサルを名乗る方や、事情通らしき人などに相談される方がいらっしゃいますが、できれば役所の担当部署に聞くのが一番です。

なんの計画もない、ということはあまりないし、それが非公開ということもあまりありません。

 

 特別養護老人ホームの仕事の流れ

 

 

市区町村で特別養護老人ホーム新設の募集がかかる

計画に基づき、公募内容が決まります。
(問い合わせ代行も可能です。)
  • 所有地または借地について諸条件からボリュームプランを作成。

  • この時点でご意向と合わなければ無償とさせていただきます。

条件があえば応募
公募内容と事業の内容が合えば、応募に必要な書類(エントリーにあたり行政から要求される書類)を作成し、応募となります。
  • 応募となった場合、この時点で応募に必要な図面と書類作成の契約をお願いします。(30万+消費税)

<契約に含まれる作成書類は以下となります>
  • 配置図、平面図、立面図
  • 面積表
  • 資金計画書
  • 収支計算書(収支数値については法人様からのデータ提供が必要です)

<以下の作成が必要な場合は別途費用となります>
  • パース作成費
  • 測量、地盤調査、謄本等印紙代

<当方で作成できない書類>
  • 経営方針、運営方針(重要視されることが多い)

    注)虐待防止の方法、第三者機関による評価方法(これも重要視されることが多い)

  • 役員名簿
  • 法人決算書

事業者の選定

応募者が複数の場合は諸条件を勘案し事業者が選出されます。

この時点で基本計画から概算、職員配置、そして予算編成が必要になり、これらを2〜3ヶ月でそろえることが条件となります。
  • この時点でのプランで、厚労省の基準にあっており、最後まで大きな変更なく進められる状態を要求されます。


  • 選出されるか不明の事業者様のリスクを考慮し、当社では極めて定額で作成します。

事業者として選出された場合!

応募条件をクリアし、複数応募者の中からめでたく選出されれば半分目標達成です。

この時点で県(都)への同意書をもらえ、県(都)との協議に入れることになります。
  • 県(都)との協議で目処がついたら、設計契約をいただき、実施設計にはいります。


  • 開発許可を取得、確認申請決済、実施設計後、設計積算書を作成し、予定価格を算出します。

業者の入札公募〜決定

協議が終わり、入札業者の条件を検討します。業界新聞で入札公募、各社別々に入札条件・設計図書を配布後、約3週間くらいで入札を執行し、業者決定されます。

株式会社イデア建築設計事務所  

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  • TEL

    047-711-0010

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